Hypotheekfraude

Modus operandi

Hypotheekfraude betreft het verkrijgen van een hypothecaire geldlening onder valse voorwendselen zoals wanneer:
de aanvrager over onvoldoende vermogen beschikt, maar toch een huis wil kopen boven zijn inkomen/vermogen; of
de aanvrager over voldoende inkomen/vermogen beschikt, maar dit is van criminele herkomst. Hij heeft een lening nodig om naar derden toe te kunnen voordoen dat het huis vanuit legale middelen is betaald.

Het probleem voor de verdachten van de eerste groep is de kortzichtigheid. Ze willen boven hun stand leven en gaan verplichtingen aan die ze niet kunnen betalen. Door de bank te misleiden met de fictieve dienstbetrekking wordt een hogere lening verkregen dan mogelijk zou zijn bij een juiste informatieverstrekking. Echter de lener moet elke maand rente en aflossing betalen. Dit zijn bedragen die zijn afgestemd op een te hoog inkomen en kunnen niet vanuit de uitkering of het lagere inkomen betaald worden. Na een aantal maanden is het spaargeld op en ontstaan betalingsachterstanden. De schade voor de banken is groot: het huis is net gekocht, waardoor een gedwongen verkoop veelal een lagere opbrengst zal hebben dan de verstrekte hypothecaire geldlening.
De tweede groep is kapitaalkrachtig en als zodanig geen financieel risico voor de bank. Wel vormen zij een juridisch risico, aangezien banken in die situatie (al dan niet bewust) meewerken aan het witwassen van criminele gelden. Deze verdachten beschikken over veel zwart geld. Het kopen van een huis zonder lening trekt de aandacht van de Belastingdienst. Door een fictieve dienstbetrekking aan te gaan wordt het zwarte geld verklaard als loon. Vervolgens kan dat witgewassen geld gebruikt worden voor uitgaven, waaronder aflossingen voor een gekocht huis. Dit is de klassieke vorm van witwassen.

Een amateur kan zelf de fraude plegen van de eerste categorie door vervalste loonstroken, werkgeversverklaring, arbeidscontracten en bankafschriften in te dienen bij de valselijk ingevulde aanvraag voor de geldlening. De banken komen vaak achter deze pogingen en blokkeren dan de leningverstrekking.
De verdachte kan ook van een facilitator gebruikmaken. Dit is een criminele hypotheekadviseur die weet hoe de regels ontweken moeten worden. Dit kan louter advies betreffen, maar het komt ook voor dat de facilitator een fictieve dienstbetrekking regelt voor de verdachte. Hiertoe beschikt de facilitator over een bestaande (papieren) onderneming waar de aanvrager dan (op papier) komt te werken. De verdachte betaalt het brutoloon aan de facilitator. Die stort het brutoloon op de bedrijfsrekening, betaalt daar de belastingen en premies van en betaalt via de bank het nettoloon terug aan de verdachte. Vervolgens krijgt de verdachte van de facilitator een vervalst arbeidscontract, salarisstrook en werkgeversverklaring om daarmee een geldlening aan te vragen.

Van de zware crimineel die geld moet witwassen (groep 2) mag deze fraude jaren duren. De fictieve dienstbetrekking geeft hem dekking voor zijn illegaal verkregen inkomen. Het kost hem de belasting en premies (en een opslag voor het witwassen, te betalen aan de facilitator), maar daarvoor ontvangt hij wel witgewassen geld terug.
Voor de amateur die boven zijn stand wil leven (groep 1) kan deze fraude niet te lang duren. Hij betaalt over zijn witgewassen geld nogmaals belastingen en premies (terwijl dit al eerder is gebeurd over zijn lagere inkomen of uitkering). Hij hoeft geen geld wit te wassen, hij wil alleen bankafschriften, een werkgeversverklaring en een arbeidsovereenkomst waaruit blijkt dat hij een hoger inkomen heeft dan in werkelijkheid het geval is. Deze verdachten kunnen zich slechts enkele maanden de fictieve dienstbetrekking veroorloven.

De drijfveer voor de facilitator om hypotheekfraude te plegen is de provisie die hij krijgt per aangebrachte hypothecaire geldlening. Inmiddels zijn de vergoedingsregels van de banken veranderd en worden adviesuren vergoed en niet meer een aanbrengprovisie betaald. De verdachte blijkt dit te omzeilen door een bouwdepot aan te vragen en vervolgens valse bouw­facturen van de facilitator in te dienen bij de bank, zodat deze vanuit het bouwdepot betaald worden. Dit wordt depotfraude genoemd.

Rechtsschending
Hypotheekfraude kan via een drietrapsraket worden vervolgd:
● het indienen van een vervalste aanvraag, arbeidscontract, loonstaten is valsheid in geschrift (artikel 225 Sr);
● het daardoor misleiden van de bank om geld uit te lenen is oplichting (artikel 326 Sr);
● het geld dat vervolgens is verkregen, is afkomstig van enig misdrijf, zodat er ook sprake is van witwassen (artikel 420bis Sr).

Opgemerkt moet worden dat vervalste aktes ook vervolgd kunnen worden op grond van de artikelen 226 en 227 Sr.

Als een facilitator in het spel is, zal al snel sprake zijn van een criminele orga­nisatie (artikel 140 Sr). Zo bemiddelde een verdachte in hypotheken voor personen die bij andere hypotheekverstrekkers niet terecht konden. Er werd gebruikgemaakt van te hoog opgestelde taxatierapporten, valse werkgevers­verklaringen, huurovereenkomsten en accountantsverklaringen. De verdachte is veroordeeld voor deelname aan een criminele organisatie.

Tendenties
De algemene tendentie is het verkrijgen van een hogere hypothecaire geld­lening dan waar recht op zou zijn bij het volledig en juist informeren van de geldverstrekker. Dit kan door het inkomen van de verdachte of de waarde van het pand te verhogen.

Specifieke tendenties met betrekking tot hypotheekfraude zijn:
● het pand hoger laten taxeren dan het waard is (taxatiefraude);
● het aanleveren van vervalste documentatie aan de hypotheekverstrekker (vervalste werkgeversverklaring, jaaropgave of salarisstrook);
● het geld voor de verbouwing gebruiken voor andere doeleinden (depot­fraude);
verdachte dient valse (niet-bestaande of verhoogde) facturen in om het bouwdepot vrij te laten vallen (depotfraude);
● het pand kopen en direct weer doorverkopen voor een hogere prijs (ABC-constructie, zie vastgoedfraude);
● het pand waar de hypotheek op rust gebruiken voor een ander doel (woonfraude);
● het verzwijgen dat er reeds een hypotheekrecht rust op het pand.

In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op het vervalsen van de gegevens van de dienstbetrekking, het vervalsen van de taxatie en het plegen van depotfraude. De andere fraudevormen komen in het boek aan de orde.

Onderzoek


Taxatiefraude
Voordat een bank een lening verstrekt zal vastgesteld worden of het inkomen en/of vermogen van de lener voldoende is, maar ook zal vastgesteld worden of de waarde van het pand waarop de hypothecaire lening zou moeten worden verstrekt voldoende is. Anders zou de bank bij executieverkoop met zware verliezen geconfronteerd kunnen worden.
Bij taxatiefraude geeft een taxateur opzettelijk een te hoge waarde van het pand, zodat een lening verstrekt kan worden die hoger is dan zakelijk verantwoord.

De opsporingsambtenaar zal voor het onderzoek:
● het hypotheekdossier bij de geldverstrekker opvragen, met daarin de hypotheekaanvraag en het taxatierapport;
● via het Kadaster de transactiebedragen opvragen en vaststellen wie het onroerend goed gekocht heeft (en wie verkocht);
● een onafhankelijke taxateur kunnen inschakelen om vast te stellen wat de reële waarde is;
● het pand kunnen bezoeken om vast te stellen of de inhoud van het (betwiste) taxatierapport overeenstemt met de werkelijkheid.

Het bezoeken van het pand kan via een doorzoeking, maar ook via een schouw. In het laatste geval is geen vordering doorzoeking nodig waarvoor de rechter-commissaris verlof zou moeten verlenen. De officier van justitie mag met de opsporingsambtenaar en de taxateur een pand betreden met het doel het pand en de inhoud ervan te bekijken (artikel 151 Sv).

Als uit de taxatie blijkt dat er duidelijke verschillen zijn tussen de taxatie­waarde van de deskundige en die van de taxateur van de verdachte, dan zal de verdachte taxateur gehoord worden over de verschillen. Als de verden­king en het belang groot genoeg is, kan doorzoeking van het taxatiebureau plaatsvinden, alsook een doorzoeking van de woning van de taxateur.
Als de verschillen tussen beide taxaties klein zijn, dan kunnen hier geen conclusies aan verbonden worden. Er kunnen meerdere redenen voor de verschillen zijn, niet in de laatste plaats de marges die bestaan bij elke taxatie.

Voorbeeld van taxatiefraude:
Een taxateur had op dezelfde dag voor dezelfde opdrachtgever vier taxatierapporten opgemaakt en afgegeven waarop in strijd met de waarheid stond vermeld dat de opdrachtgever het pand voor eigen bewoning zou gaan gebruiken. Dit terwijl de verdachte die omstan­digheid op geen enkele manier feitelijk heeft nagekeken of nagevraagd, noch zich heeft afgevraagd hoe een opdrachtgever vier huizen tegelijker­tijd voor eigen bewoning kan aanwenden. Door aldus te handelen heeft de verdachte meegewerkt aan de verkoop van woningen die ver boven hun marktwaarde getaxeerd waren.

Amateur/tussenpersoon

De geldlener dient een vervalste aanvraag in bij de geldverstrekker om een lening te krijgen. Dit kan om een eenmansactie gaan, maar hij kan ook geholpen worden door een facilitator (zie hierna).

De opsporingsambtenaar vraagt bij de hypothecaire geldverstrekker het hypotheekdossier op, bestaande uit:
● de hypotheekaanvraag;
● het arbeidscontract en/of de werkgeversverklaring;
● de salarisstaten;
● de hypotheekakte.

Dit zijn de stukken die de verdachte heeft gebruikt als bewijs van zijn inkomen. Dat is dan ook het uitgangspunt voor de opsporingsambtenaar om te valideren dan wel te falsificeren. Door de belastinggegevens en de bankafschriften op te vragen. kan vastgesteld worden welke werkgever is opgegeven bij de bank en welke werkgever/uitkeringsinstantie bekend is bij de Belastingdienst. Ook wordt bekend op welke bankrekening van de verdachte de betalingen plaatsvinden. Zoals gesteld zal het hier meestal gaan om enkele maandloonbetalingen om de fictie dat er een goedbetaalde baan is in stand te houden. Hiervoor worden dan bankafschriften bij de aanvraag van de geldlening ingediend. Als de bankafschriften over een jaar worden opge­vraagd, blijkt direct welke andere inkomensbronnen voor de verdachte er waren. Hiermee is het bewijs van de fraude dan vaak al geleverd.

De verdachte wordt met deze gegevens geconfronteerd. Het kan zijn dat de tussenpersoon hiervan wist, of dat de tussenpersoon ook misleid is. De tussenpersoon moet afgaan op wat de geldlener aan informatie aan hem verstrekt. Het horen van de verdachte en de tussenpersoon kan hier duidelijkheid over geven.

Facilitator
De facilitator bedenkt constructies en voert deze uit voor de verdachten. Dit kunnen amateurs of professionals zijn.
Als de amateur, de verdachte die alleen boven zijn stand wil leven, gebruik­maakt van een facilitator, dan zal hij bij het opsporingsonderzoek al snel door de mand vallen. Hij heeft niet het geld om de facilitator maandelijks het brutoloon te betalen om dan het nettoloon (minus provisie van de facilitator) terug te ontvangen. Hij wil geen zwart geld witten, hij wil alleen een te hoge lening ontvangen. Controle van de maandinkomsten op de bankafschriften van de verdachte over een langere periode maakt dan al snel duidelijk van wie hij werkelijk het loon of de uitkering ontvangt. De constructie wordt meestal maar enkele maanden volgehouden door de amateur. Het doel is de geldverstrekker te misleiden met een of twee bankafschriften met daarin een te hoog loon. De hoop is dat de bank daarmee genoegen neemt en een te hoge hypothecaire lening verstrekt.
Als de professional, de verdachte die zijn criminele inkomsten wil witwassen, gebruikmaakt van een facilitator, dan zal de gebruikte constructies voor lange duur gebruikt worden. De professional merkt de belastingafdracht bij de fictieve dienstbetrekking aan als bedrijfskosten van het witwassen. Met het (netto) witgewassen geld is hij vrij om uitgaven te doen.

Het valideren of falsificeren van het bestaan van de dienstbetrekking kan plaatsvinden aan de hand van de fictieve dienstbetrekking zelf. Dat kan door (stelselmatige) observatie van de verdachte. Hij zou werken bij de opgegeven onderneming. Dat kan gecontroleerd worden door de persoon te volgen, elektronisch of fysiek. Dit hoeft geen continue observatie te zijn. Het over meerdere dagen vaststellen waar hij heen gaat kan al voldoende zijn.
Het onderzoek kan zich ook richten op de facilitator. Dat is meestal veel efficiënter. Die werkt vanuit een vaste locatie en als hij de moeite van het opstellen van een fictieve onderneming heeft genomen, dan zullen meer mensen zich hebben gemeld voor een fictieve dienstbetrekking. De facilitator moet immers ook leven en zal zoveel mogelijk klanten willen bedienen. Observatie van de fictieve onderneming en het woonadres van de facilitator kan duidelijkheid geven over het wel of niet bestaan van de onderneming: werken er mensen, komen er klanten, komen er leveranciers? Alsook over het doen en laten van de facilitator.

Het onderzoeken van het bestaan van een fictieve onderneming begint bij de Kamer van Koophandel. Via het Handelsregister worden de jaarrekeningen opgevraagd. Via websites wordt nagegaan wat de facilitator zelf publiceert over het bedrijf. Via het internet wordt gezocht op naam van eigenaar en van bedrijf, om bijvoorbeeld na te gaan of er klachten zijn. Vaak klagen medeverdachten op het internet als er ruzie in de rangen is uitgebroken.
Via de Belastingdienst worden de bedrijfsgegevens opgevraagd en wordt vastgesteld of de cijfers aansluiten met die van de jaarrekening. Vanuit de belastingaangifte worden bankrekeningnummers achterhaald. Via de banken worden de bankafschriften opgevraagd, om vervolgens na te gaan welke inkomsten en uitgaven de onderneming heeft. Een legale onderneming heeft kosten als inkopen, huur, loon en heeft opbrengsten uit verkopen. Fictieve ondernemingen zullen vooral personeelskosten opvoeren (en kasstortingen van waaruit die loonkosten worden betaald).
Als het bedrijf doorzocht wordt, worden foto’s gemaakt van het bedrijf (buiten en binnen) om later ter overtuiging te gebruiken dat de onderneming feitelijk niet gebruikt wordt. Er wordt gecontroleerd of er inventaris is, voorraad, bedrijfsvoorraad, boekhouding (kasboek, bankboek, kasgeld, facturen, bankafschriften). Kortom: er wordt gecontroleerd of er sprake is van een werkelijk functionerend bedrijf, of van een front store.

Vaak zal blijken dat de facilitator een bestaand bedrijf gebruikt. Een bedrijf met een echt werkend verleden, maar dat nu alleen nog gebruikt wordt om de indruk van een werkend bedrijf te wekken. Als de afgesloten arbeids­overeenkomsten echt zouden zijn, dan moet er ook resultaat zijn van de arbeidskrachten. Als er productiemedewerkers zijn, dan moeten er ook producten zijn geproduceerd. Als er een kassier is, dan moet er kasgeld zijn, een kasboek, kascontroles. Als er een personeelschef is, dan moeten er verslagen van beoordelingsgesprekken zijn, ingevulde verlofkaarten, dossiers van werknemers. Kortom: als er bewijs is dat er een dienstbetrekking is, dan moet er in het bedrijf ook bewijs zijn dat die persoon daar ook werkelijk werkt en produceert.
Hoe goed de facilitator ook is, hij zal niet daadwerkelijk goederen op grote schaal inkopen, hij zal niet daadwerkelijk het personeel werk laten verrichten. Als hij dat wel zou doen, dan zou het een functionerend bedrijf zijn. De fictieve werknemers willen daar helemaal niet werken. Die willen alleen een fictieve dienstbetrekking om zo een hypothecaire geldlening te verkrijgen.

Depotfraude
De opsporingsambtenaar vraagt de contracten op bij de geldverstrekker, als­mede het dossier met de reeds ingediende bonnen waarop het depot is uitgekeerd. Vervolgens worden de leveranciers/aannemers gehoord om vast te stellen of de leveringen/diensten ook zijn verricht. Indien verklaard wordt dat de facturen niet juist zijn, kan de verdachte gehoord worden.
Als de facturen wel juist zijn, dan zal vastgesteld moeten worden of er nog voldoende verdenking is. Zo ja, dan is aannemelijk dat de aannemer of de leverancier met de verdachte samenwerkt. Dan kan onderzoek in de boekhouding van de leverancier uitgevoerd worden. Kloppen de voorraden bij de leverancier, welk personeelslid werkt bij de verdachte en hoe is dat in de urenadministratie verantwoord? Als een valse factuur wordt ingediend, dan zijn de in rekening gebrachte goederen of diensten niet geleverd. Onderzoek naar de onderliggende stukken (urenstaten) of goederen (voorraadlijsten) bij de aannemer of leverancier kan dat aantonen.
De bankafschriften van de verdachte worden geanalyseerd: zijn er betalingen aan de leveranciers geweest? Of zouden deze contant betaald kunnen zijn? In dat geval worden de contante opnamen van de bankrekening in kaart gebracht.

Behalve onderzoek van de geldstroom kan ook het huis waarop de lening is verstrekt onderzocht worden. De kosten die gedeclareerd zijn bij de geldverstrekker zouden immers in het huis geïnvesteerd moeten zijn. Via een schouw zou de opsporingsambtenaar met een officier van justitie en een taxateur het huis kunnen bekijken en vaststellen wat er verbouwd is en hoeveel dit gekost zou mogen hebben. Hierbij moet de taxateur niet uitgaan van de verkoopwaarde, maar van de herbouwwaarde. Dit is de waarde indien verbouwd zou worden door een aannemer.

Geheimhouders
Als een notaris bij de hypotheekfraude betrokken is, zal de opsporings­ambtenaar rekening moeten houden met de geheimhoudingsplicht van de notaris. Dat betekent niet dat er geen strafrechtelijk onderzoek kan worden uitgevoerd, het betekent alleen overleg met de officier van justitie hoe een dergelijk onderzoek aangepakt moet worden.

Het verschoningsrecht (van onder andere de notaris) is geregeld in de artikelen 98 en 125l Sv. Dit recht is niet absoluut. De Hoge Raad heeft bepaald dat bij een notaris, zonder diens toestemming, beslag kan plaatsvinden als het gaat om geschriften die voorwerp van het strafbare feit uitmaken of tot het begaan daarvan hebben gediend. Toestemming is ook niet nodig als doorzoeking ter inbeslagneming een verdere strekking heeft en is gericht op brieven en geschriften die kunnen dienen om de waarheid aan het licht te brengen. Buiten deze gevallen moet het gaan om zeer uitzonderlijke omstandigheden waarin het belang dat de waarheid aan het licht komt moet prevaleren boven het verschoningsrecht. Wat hieronder moet worden verstaan, kan niet in een algemene regel worden samengevat: “Voor het oor­deel dat van zodanige omstandigheden sprake is, gelden zware motiverings­eisen. De enkele omstandigheid dat een notaris als verdachte wordt aange­merkt is in ieder geval niet toereikend maar wel de verdenking van een ernstig strafbaar feit, zoals het vormen van een crimineel samen­werkingsverband van een notaris met bepaalde cliënten (…) In een dergelijk geval dienen het verschoningsrecht en de daarmee samenhangende beperkingen van de uitoefening van de beslag- en doorzoekingsbevoegd­heden te wijken voor het belang van de strafvordering, zij het dat ook dan de inbreuk op het verschoningsrecht niet verder mag gaan dan strikt nodig is voor het aan het licht brengen van de waarheid van het desbetreffende feit, waarbij zorg moet worden betracht om te voorkomen dat de belangen van andere cliënten van de notaris dan de cliënten die betrokken zijn bij de strafbare feiten waarvan de notaris wordt verdacht, onevenredig worden getroffen.”

Behalve bij het in beslag nemen van goederen of geschriften kan de opsporingsambtenaar ook bij het tappen van telefoongesprekken te maken krijgen met geheimhouders. Geheimhoudergesprekken worden niet bij het procesdossier gevoegd als bewijs tegen de verdachte, tenzij de notaris zelf ook een verdachte is.
In een groot onderzoek naar hypotheekfraude zijn telefoons getapt en bleken ook gesprekken met geheimhouders te zijn opgenomen. Dit werd aangemerkt als een vormverzuim, omdat de gesprekken niet opgenomen mochten worden. Echter omdat de gesprekken niet in het strafdossier zijn opgenomen, zijn de rechten van de verdachte niet geschaad. Dit vormverzuim kan dan ook zonder gevolgen blijven.

Strafrecht

Artikelen 225, 326 en 420bis Sr
valsheid in geschrift is het faciliterende delict om de bank op te lichten, zodat deze ten onrechte een lening verstrekt. De valse stukken zijn de aanvraag van de hypothecaire geldlening, de werkgeversverklaring, de salarisstaten en de bankafschriften. Dit valt allemaal onder artikel 225 Sr. Als de hypotheekakte, de leveringsakte en/of koopakte vervalst worden, dan kan sprake zijn van schending van de artikelen 226 en 227 Sr.

De oplichting is het einddoel van de valsheid in geschrift. De bank wordt misleid om een geldlening te verstrekken die niet zou zijn verstrekt als de werkelijke gegevens bekend zouden zijn bij de geldverstrekker. Het gaat hier om een samenspel van valse hoedanigheid, listige kunstgrepen en een samenweefsel van verdichtsels. Hoe dit precies moet worden ingekleurd hangt af van de modus operandi van de verdachte: gaat het alleen om een valse aanvraag, of wordt ook gebruik gemaakt van een fictieve dienst­betrekking? Voor de invulling van de bestanddelen wordt verwezen naar de fraudevorm oplichting.

Witwassen is het neveneffect van de oplichting en de valsheid in geschrift. Deze laatste delicten vormen dan het onderliggende misdrijf voor het witwassen. Dit omdat de geldlening is verkregen uit de gepleegde onderliggende misdrijven. Dat er een schuld tegenover staat, maakt niet uit, er is geld verkregen van de bank dat zonder de misdrijven niet verkregen zou zijn.
Zoals nog bij de behandeling van witwassen zal blijken, is de jurisprudentie omtrent witwassen sterk in ontwikkeling. Zo heeft de Hoge Raad bepaald dat als de verdachte het onderliggende misdrijf zelf heeft begaan en hem kan alleen het voorhanden hebben van het geld of goed worden verweten, dat dan ook sprake moet zijn van een handeling gericht op het veiligstellen van zijn criminele opbrengst, anders is het niet onder witwassen strafbaar.
Hieraan is toegevoegd dat in dergelijke gevallen sprake moet zijn van een gedraging die meer omvat dan het enkel voorhanden hebben en die een op het daadwerkelijk verbergen of verhullen van de criminele herkomst van dat door eigen misdrijf verkregen voorwerp gericht karakter heeft.

Wat betekent dit dan voor het vervolgen van hypotheekfraude op grond van witwassen? De verdachte pleegt immers zelf de onderliggende misdrijven. De crux zit hem erin dat de Hoge Raad het alleen over het ‘voorhanden hebben’ heeft. Dit voorhanden hebben is het geld dat wordt verkregen uit de geldlening. Echter bij een hypothecaire geldlening wordt dat geld direct omgezet in aankoop van onroerend goed, of anders gezegd, een onroerend goed wordt met dat geld verworven. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch stelt dan ook dat verdachte door middel van het plegen van een misdrijf (oplichting/valsheid in geschrift) hypothecaire leningen, en daarmee door misdrijf verkregen gelden, heeft verkregen. Hiermee zijn onroerende goederen verworven. Daarmee is een handeling verricht die niet louter bestaat uit het enkel voorhanden hebben. Genoemde verwervingshandelingen zijn ook volgens de Hoge Raad aan te merken als gedragingen die als witwassen kunnen worden gekwalificeerd. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de strafbaarstelling van witwassen strekt ter bescherming van de integri­teit van het financieel en economisch verkeer en van de openbare orde en naar het oordeel van het hof heeft de verdachte door haar handelwijze genoemde integriteit aangetast door de door misdrijf verkregen gelden aan te wenden om de koopsom van de onroerende goederen te betalen en vervolgens die onroerend goederen te gebruiken.
Zo niet de rechtbank Midden-Nederland: “Verdachte heeft hypotheken, voor de aankoop van panden zoals opgesomd in de tenlastelegging, verkregen door het plegen van valsheid in geschrift dan wel het doen van onjuiste opgaven in authentieke akten. De hypotheken zijn derhalve verkregen door het plegen van misdrijven, maar zijn onmiskenbaar verbonden aan het verkrijgen van de diverse panden. Het verkrijgen van de hypotheken en het aankopen van de panden dient dan ook gezien te worden als één feitelijke handeling. Van een specifieke gedraging gericht op het verbergen of verhullen van de criminele herkomst van de diverse panden is echter in onderhavige zaak geen sprake. Gelet op het hiervoor geschetste criterium van de Hoge Raad, kan dan ook niet gesproken worden van witwassen van de diverse panden nu deze zijn verkregen door misdrijven die verdachte zelf heeft begaan.”

Voorbeelden van hypotheekfraude:
● Een projectontwikkelaar heeft op slinkse wijze slachtoffers bewogen tot het aangaan van hypothecaire geldleningen om hen uit de financiële problemen te helpen. Daardoor zijn die slachtoffers nog verder in de financiële problemen gekomen. Volgt veroordeling tot gevangenisstraf van achttien maanden, waarvan zes maanden voorwaardelijk.
vAan de verdachte zijn slechts twee salarisbetalingen verricht. Deze salarisbetalingen zijn telkens voorafgegaan door contante geldstortingen. Gedurende de contractperiode van een jaar is niet gebleken dat het bedrijf gedurende die gehele periode maandelijks salaris op de rekening van verdachte heeft gestort. De verdachte heeft geen inzicht willen of kunnen geven in de werkzaamheden die hij voor het bedrijf zou hebben verricht waarvoor hij die contante salarisbetalingen zou hebben ontvangen. Volgt veroordeling tot een gevangenisstraf van twee jaren.
● De verdachte heeft gedurende drie jaren onder meer valse werk­geversverklaringen, arbeidsovereenkomsten, salarisspecificaties en facturen ter verkrijging van hypotheken en kredieten vervaardigd en er gebruik van gemaakt. Hij heeft daarbij zijn kennis als boek­houder/administrateur aangewend ter verkrijging van hypothecaire geldleningen en gewone kredieten door anderen, welke leningen zonder die valse stukken nimmer verstrekt zouden zijn. Volgt veroordeling tot een gevangenisstraf van 24 maanden, waarvan twaalf maanden voorwaardelijk.
● De verdachte heeft zich op grote schaal beziggehouden met hypotheekfraude waarbij hij argeloze slachtoffers in zijn plannen meesleepte en deze op hun eigen naam een forse hypotheek liet afsluiten. De verdachte maakte misbruik van gefingeerde inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel. Hij regelde vervalste bescheiden die de kredietwaardigheid van betrokkenen moesten garanderen. Het voordeel van de verdachte was gelegen in de gelden die hij middels een fictief bouwbedrijf en vervalste verbouwingsfacturen uit het aan de hypotheek verbonden bouwdepot wist te onttrekken. Na het incasseren van deze opbrengst bleven uiteindelijk de door hem misbruikte personen met een gigantische hypotheekschuld achter. Volgt een gevangenisstraf van zes jaren.

Artikelen 226 en 227 Sr

Artikel 226 Sr
1. De schuldige aan valsheid in geschrift wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste zeven jaren of geldboete van de vijfde categorie, indien zij gepleegd is: 1° in authentieke akten; (…)
2. Met dezelfde straf wordt gestraft hij die opzettelijk gebruik maakt van enig in het eerste lid vermeld vals of vervalst geschrift als ware het echt en onvervalst, dan wel opzettelijk zodanig geschrift aflevert, voorhanden heeft, ontvangt, zich verschaft, vervoert, verkoopt of overdraagt, terwijl hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat dit geschrift bestemd is voor zodanig gebruik.

Artikel 227 Sr
1. Hij die in een authentieke akte een valse opgave doet opnemen aangaande een feit van welks waarheid de akte moet doen blijken, met het oogmerk om die akte te gebruiken of door anderen te doen gebruiken als ware zijn opgave in overeenstemming met de waarheid, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste zes jaren of geldboete van de vijfde categorie.
2. Met dezelfde straf wordt gestraft hij die opzettelijk gebruik maakt van de akte als ware de inhoud in overeenstemming met de waarheid dan wel opzettelijk de akte aflevert of voorhanden heeft, terwijl hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat die akte bestemd is voor zodanig gebruik.

Artikel 156 WvRv
1. Akten zijn ondertekende geschriften, bestemd om tot bewijs te dienen
2. Authentieke akten zijn akten in de vereiste vorm en bevoegdelijk opgemaakt door ambtenaren, aan wie bij of krachtens de wet is opgedragen op die wijze te doen blijken van door hen gedane waarnemingen of verrichtingen. Als authentieke akten worden tevens beschouwd de akten, waarvan het opmaken aan ambtenaren is voorbehouden, doch waarvan de wet het opmaken in bepaalde gevallen aan anderen dan ambtenaren opdraagt.
3. Onderhandse akten zijn alle akten die niet authentieke akten zijn.


Verhouding
Hypotheek- en koopakten zijn notariële akten. Als zodanig vallen de akten onder de omschrijving van artikel 156, lid 1, Rv. Maar notariële akten zijn ook authentieke akten.18 En vallen dus ook onder artikel 156, lid 2, Rv. Daardoor kan voor de strafbaarheid sprake zijn van schending van zowel artikel 226 als artikel 227 Sr.
Er bestaat volgens de rechtbank Maastricht een bijzondere verhouding tussen beide artikelen: de specialis van artikel 227 Sr gaat voor de generalis van artikel 226 Sr.

Bestanddeel ‘doet opnemen’
Artikel 226 Sr is een strafverzwaring van artikel 225 Sr omdat het authen­tieke akten betreft. Dat maakt de rechtsschending ernstiger omdat vertrouwd moet kunnen worden door het maatschappelijke verkeer dat deze documen­ten juist zijn. Er staat dan ook een jaar extra gevangenisstraf op.
In artikel 227 Sr gaat het niet om de opsteller van de akte, maar om de comparerende partijen die een valse opgave doen opnemen in de akte.

Voorbeeld van een valse akte

De verdachte heeft zich schuldig gemaakt aan valsheid in geschrift en het valselijk doen opmaken van authentieke akten om zo hypotheken te verkrijgen voor het aankopen van diverse woningen als beleggings­panden. Door op een dergelijke wijze te handelen heeft de verdachte misbruik gemaakt van het vertrouwen dat in het maatschappelijke verkeer pleegt te worden gesteld in schriftelijke stukken met een bewijsbestemming, evenals in authentieke akten. Volgt veroordeling tot een geldboete van 35.000 euro.